在一起居住權糾紛案件中，案涉房屋原歸屬張斌與劉芳夫婦共有，后二人在離婚時約定將該房屋贈與給女兒張燕，后劉芳在撤銷贈與后又將自己的房屋份額遺贈給弟弟劉明。劉芳去世后，劉明把張斌父女告上了法庭，請求對該房屋享有同等居住權，并要求張斌交付房屋由其居住。近日，南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，張斌對該房屋享有的居住權優先于劉明對該房屋享有的財產性權利，駁回了劉明的訴訟請求。
姐姐把半套房子留給弟弟
(資料圖)
去世后引發居住權風波
張斌現年 63 歲，與妻子劉芳育有一女張燕。2019 年初，張斌與劉芳調解離婚，并就兩人共有的房屋約定如下：" 二人在世時只允許本人居住，不得出租、出售或轉讓，禁止借給他人居住；二人身故后，交由女兒繼承。"
2020 年 3 月，劉芳因患病需要治療，要求女兒張燕支付醫療費，但遭到張燕拒絕。同年 6 月，張斌和劉芳再次約定：" 若將該房屋出售，收益二人各得 50%；協議簽訂后二人均不得在該房屋內居住，且不允許其他人居住。" 嗣后二人均搬離該房屋。同年 9 月，劉芳在彌留之際留下遺囑，載明其去世后所有的房屋 50% 產權歸弟弟劉明所有，并由劉明負責料理喪葬等事宜。
2022 年 9 月，張斌因無其他居所，欲繼續居住在該房屋內。對此，張燕表示同意，但此舉卻遭到了劉明的阻撓。
后劉明向南通經濟技術開發區人民法院起訴張斌父女，主張其依據劉芳遺囑而享有對房屋的 50% 所有權，對該房屋享有同等居住權，并要求張斌交付房屋由其居住。對此，張斌表示依據其與劉芳的離婚協議，房屋由張燕所有，遺囑為無權處分。
法院判決：
前夫有權繼續居住
南通經濟技術開發區人民法院經審理認為，張斌二人在離婚時關于該房屋的約定可以視為將該房屋贈與給張燕。但是在劉芳患病期間，張燕作為受贈人拒絕履行扶養義務，劉芳作為贈與人享有法定撤銷權。劉芳在 2020 年 6 月與張斌的再次約定視為行使撤銷權的表現，劉芳仍享有該房屋 50% 的權益。劉芳在訂立遺囑時思維清晰，具有意思表達能力，所作遺囑符合形式要件，故劉芳在遺囑中對屬于自己的房屋份額進行處分的行為合法有效。
雖然劉明因遺囑而對該房屋享有權益，但是無法中從遺囑中得出其享有居住權益的結論，且劉明具有住所。故劉明對該房屋的權益指向為財產性權益，即若該房屋變賣后，劉明享有出售價款的 50%。無論張斌對該房屋享有 50% 的權益是基于對張燕的撤銷贈與，還是張燕接受贈與后取得房屋權益，張燕均同意張斌居住使用該房屋。鑒于張斌除該房屋外并未其他房屋居住，依據民事權益位階，張斌對該房屋享有的居住權，優先于劉明對該房屋享有的財產性權利。因此，法院駁回了劉明的訴訟請求。
一審判決后，劉明不服提起上訴，南通中院二審維持原判。
法官說法：
居住權具有優先性和排他性效力
《民法典》第三百六十六條規定：" 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。" 房屋不僅是生活所需，亦關涉到社會的和諧穩定。故法律為了實現居者有其屋的目標，新設立了居住權，即房屋所有人可以其所有的房屋為他人設定居住的權利，以滿足特定人員的生活居住需要。作為一項用益物權，居住權具有物權的基本特性，即居住權具有優先性和排他性效力，這項權能對于房屋所有人及受讓人的權利是一種直接的限制。
在居住權與債權發生沖突時，法律優先保護居住權。此外，若房屋所有人將房屋處分給了第三人，在居住權合法有效的前提下，第三人即使取得了該房屋所有權，仍然不可對抗居住權人的居住權，即居住權人享有繼續在該房屋內居住的權利，不受房屋所有權變更的影響。
本案中，案涉房屋原歸屬張斌與劉芳共有，后二人在離婚時約定將該房屋贈與給張燕，劉芳在撤銷贈與后又將該房屋份額遺贈給劉明。但在張斌享有居住權的前提下，雖然該房屋所有權歸屬幾經變更，均不影響其對該房屋享有的居住權益，且優先于劉明所享有的財產性權利。（文中涉案當事人均為化名）
通訊員 楊璞 古林 現代快報 + 記者 嚴君臣
（校對 張靜超 編輯 邵倩倩）
標簽：
